Desde fuera parece que en la construcción se gana dinero «cuando se vende». En realidad, el resultado de una promoción se decide mucho antes: el día que se compra el inmueble, el día que se cierra el presupuesto de obra y cada semana que la obra se retrasa. Así lo vemos en Robles Investments, donde compramos, rehabilitamos y vendemos con capital propio.
Invertimos con capital propio. Las cifras y ejemplos de este artículo son orientativos: no constituyen asesoramiento financiero ni garantizan resultados.
1. La compra: el beneficio se gana al comprar
El precio de venta lo marca el mercado; el de compra, en buena parte, la capacidad de encontrar oportunidades: edificios antiguos para dividir, herencias, inmuebles que nadie quiere reformar. Comprar un 10 % por encima de lo razonable puede comerse todo el margen de la operación antes de empezar.
- Estudiar la zona: precios reales de venta, no los de los anuncios.
- Revisar la urbanística antes de firmar: qué se puede hacer y qué licencias hacen falta.
- Calcular la operación entera antes de ofertar, no después.
2. La obra: equipo propio y presupuesto cerrado
La partida más grande después de la compra es la obra, y es donde más fácil es perder dinero: desviaciones, gremios que no llegan, materiales que suben. Tener equipo propio y un presupuesto por partidas cerrado antes de empezar es lo que convierte una estimación en un número fiable.
3. El plazo: el tiempo también cuesta
Cada mes que un inmueble está en obra o sin vender tiene costes: financiación, seguros, impuestos, suministros y, sobre todo, dinero inmovilizado que no puede usarse en la siguiente operación. Acortar dos meses una obra puede valer tanto como negociar un descuento en la compra.
4. El producto: diseño que se vende solo
Dos pisos iguales en la misma calle no valen lo mismo si uno está reformado con gusto y llave en mano y el otro no. La diferencia no está en gastar más, sino en decidir bien: distribución, luz, materiales duraderos y muebles elegidos con criterio. Un buen producto se vende antes y con menos rebajas.
5. La salida: vender o alquilar
Vender devuelve el capital rápido para la siguiente promoción; alquilar genera ingresos recurrentes y patrimonio a largo plazo, pero inmoviliza el dinero. Una empresa sana suele combinar las dos cosas: rotación para crecer y una cartera de alquiler que dé estabilidad. Es la lógica de un family office (inversión inmobiliaria a largo plazo con capital propio).
Los números que conviene mirar
- Margen sobre coste total: lo que queda después de compra, impuestos, obra, gastos y venta.
- Rotación: cuántas veces al año da la vuelta el capital.
- Desviación de obra: diferencia entre lo presupuestado y lo gastado. Si no se mide, no se mejora.
- Fiscalidad: el beneficio de una sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades (tipo general del 25 %, artículo 29 de la Ley 27/2014 en el BOE); hay que contarlo desde el primer cálculo.
En el próximo artículo de esta serie haremos el cálculo completo de una operación de comprar, reformar y vender con un ejemplo inventado, partida por partida.